凤凰网房产、大胡子说房原创 2021-05-24
文章摘要：中国房子建设速度基本到顶了，以后建设速度会慢慢放缓。
不知不觉，新世纪已经走过了五分之一，迎来了第二个二十年。
中国老百姓对房地产的关心，也持续了十好几年，时至今日，街头巷尾茶余饭后，大家仍然在乐此不疲地讨论着房地产的大趋势。
趁着2020初来乍到之际，和大家轻松地聊一下今后十年的房产趋势。
1
中国房子建设速度基本到顶了，以后建设速度会慢慢放缓。
这两年可以明显察觉，一线城市的新盘远没有前几年那么多了，新房多在N环之外的郊区；二线城市新盘稍微多点，但也集中在离市区比较远的地方，三四线城市新房不少，可空置一堆，大量现房出售的广告遍布全城，那种“买房送老婆”的广告都能打得出来。
2018全国的商品房销售面积是17.2亿平，同比增长了1.3%。2019年前11个月的销售面积是14.9亿平，同比只增长了0.2%。
很明显，现在新房的销售规模已经是慢慢减少的趋势，你再很难听到身边的某某某靠卖房子发财了。
以后，新房的建设量和销售量也会逐渐变慢，这几年会是一个高点。
什么敢这么说？
首先，我们要知道这20年的房子为什么建得这么快，主要是三个需求在支撑。
一是改善需求。八九十年代大家都住着家属院和集体宿舍，城市人均住房面积不到10平方。那时即便是一个大单位的领导，也是一家人住在三五十平的平房或筒子楼中。
现在人均住房面积是40平方，有的城市达到50平方。这个从10到40的过程，就是大量改善需求购房的过程。
二是进城刚需。1978年9.6亿中国人中有82%的农民，城镇居民只有2亿不到，而现在我们的城镇人口已经有7亿左右，大量中国人在这几十年实现了往高能级区域的跃迁。
农村往三四线跑，三四线往省会跑，省会往北上广跑，这种城镇化的速度比我们想象得要快太多，以至于许多大城市规划过早的地铁站，被挤得水泄不通。
三是旧城改造。“官二代富二代不如嫁个拆二代。”从坊间热词中就能知道前几年拆迁工作的火热。
一方面拆迁户们需要新房子住，另一方面拆掉一个容积率为2的小区，可能造出一个容积率为5的小区，这种建设规模是非常大的，去库存压力也不小。
在以上三个需求的共同作用下，我们的房子多了，房价涨了，GDP也上来了。
可现在，这三个需求都释放得差不多了，或者说释放速度的高点已经过了。
一是世界的人均住房面积都在50上下，德国45，法国和芬兰40，即便是都住着郊区大House的美国也是65，没有说提高到一两百。
所以中国城市住房短缺的时代已经过去了，不少人从家属院搬到了商品房，现在只有说想去一二线城市奋斗缺房，没有说想进城有个房子都难。
（法国巴黎）
二是一个国家的城镇化率达到70%以上（刘易斯拐点），就不再高速增长了。那个时候农业高度发达，农民过得比城里人滋润，悠然自得的当个农场主，不愿意往城里挤了。
原来我们的城镇化率很低，2000年的8亿农民，有4-5亿人想往城里跑，但现在我们城镇化率已经有60%了，只有2亿人的空间了，基数明显不如从前。
三是棚改慢慢退场了。各地的棚改受国家政策和经济环境的影响，都开始大幅下降。国家不拨款，拆又拆不动，哪还有精力去大拆大建呢?
2
房价下一轮全盘暴涨至少7-8年内很难再有了，未来只存在结构性机会。
过去二十年推高房价的主要是两个因素，一是供求，二是货币。
一供求尤其是一二线城市，显然是需要房子的人比盖的房子要多。
2000年到2018年这19年，中国总共竣工的住宅刚好是1亿套，但从2000年到2018年我们的城镇化率从36.2%到59.6%，光进城的人口就有3亿多，3人一套都不够。这还没包括本身就已经在城市中的改善需求，和不少三四线以及县城供大于求的现状，把一二线城市给平均了。
最典型供求紧张的城市是深圳，现在的商品房只有170多万套，但实际管理人口超过2000万，其中还有一堆一人多套的。满深圳的打工仔，有房者却寥寥无几。
二货币现象，过去二十年改革开放红利和人口红利兑现的二十年，祖国的经济高速增长，货币也理应供应充足。
2004年我们的基础货币4万亿，但2018年这个数字已经超过了32万亿，增长了8倍。
可是，这十几年来按照CPI来算通胀，大概在年4%左右，并没有多严重。可乐还是3块钱一瓶，手机还是几千块一个。
那么，我们是如何保住这种通胀水平的呢？显然，房地产这个家伙就很关键了，房地产实际上吸收了货币造成的通胀因素，你说房价不涨可能吗？
但现在，以上两个推动房价上涨的因素又慢慢平息了，所以说全盘再大涨很难。
从供求来说，全文第一部分解释了最紧张的供求阶段已经过去，现在全国人均40平的住房面积已经不再是整体的供不应求。
从货币来说，我国的M2在2017年4月份后同比增长再未超过10%，一直稳定在8%-9%的水平，现在我们的货币政策趋于稳定，这样就不会有更多的钱流到房地产中，把房价再泡高。
当然，未来的货币政策存在争议，关于明年是否保6的说法就有一堆，但怎么说这几年全球都在降息而我们只降准，所以总体上超预期货币宽松很难发生，国家对货币这一块把控得还是死死的。
所以，我们的房价大概率会进入一个长达数年的高位横盘期，没有像97年香港的那种外力冲击的话，很难大起大落。再想凭着经验主义，短期在房地产捞他个盆满钵翻，已经不现实了。只是某些供应失衡，且经济还在高速发展的城市或区域，还有结构性机会，但这种机会，也是5年以上长持的，长期的。
3
未来哪里是房地产热点城市？
中国在长三角、珠三角和京津冀的新房销售额分别占比33%、13%和8%，加起来占了半壁江山还多。
这三大城市群集中了大量的房地产开发投资，因为人口往核心城市群聚集是每个发达国家崛起的必经之路，房企未来的拿地重点肯定是中国区域经济最发达的几个片区。
而且数字经济时代，不同区域科技技术差距巨大，后发区域的后发劣势更难克服。县域以下经济体、人口净流出三四线，更是被各大房企抛弃的地方。
城市一旦持续有新房开发，土地财政转得起来，基建配套稳步提高，新房可以卖得上价，二手房就可以趁势涨点。最怕的是一个城市没啥房企愿意进来，进来也都是割一票就走的那种，房价未来大概率阴跌。
那么未来哪些城市的房地产市场空间依旧很大呢？我认为要从这三个方向去思考：
一是人口还有很大增长空间的新一线城市。
上海现在的人口是2500万，即使到2030年也很难变成4000万，一方面是北上控人的政策，另一方面也是人口承载力没那么夸张。
但现在人口是1000多万的一些城市，以后会往2000万的方向扩张，这依然是很大的一块房地产开发空间。尤其一些首位度较高的城市，一方面能获得省里面更多的财政扶持，另一方面也会吸引更多本省人口。
比如成都、郑州、武汉和西安。
二是受大都市圈辐射的“中小型”城市。
一个超级大城市圈，中间的那个超级大城市再扩张很难，但周边的一些200万、300万人口的城市，会不会变成500万或更多呢？
比如上海旁边的嘉兴，深圳旁边的惠州，以后什么轻轨、地铁都通了，发展的是很快的。东京旁边的东京圈有3600万人，首尔旁边的首尔大区有3000万人，人家都就是这么一步步把周围城市连起来的，全国各地的人也纷纷往圈里跑。
三是被大城市群连起来的城市。
中国最有潜力的几大城市群，长三角、大湾区、京津冀、成渝、长江中游等等，随着国家交通和经济的发展，城市与城市之间的协同作用肯定会更加紧密。
就像上海的工厂要外迁了，他肯定往太仓、昆山、南通甚至宁波去迁，而不可能迁到乌鲁木齐去。就还是说长三角，现在有沪、苏、宁、锡、杭、甬六个万亿GDP城市，未来南通、常州、合肥会不会到万亿呢？这是指日可待的事情。
4
结
我们说房地产到了高位平台期，并不是说房地产不行了。
现在中国商品房年均销售1200万套，二手房400万套，新房占比仍然很高，离那些发达国家的存量博弈时代还很远。
只是，从前那样几年翻几番的高速狂奔的时期过去了，但作为支柱产业还是没问题的。不然“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，也不用加“短期”二字。
不管怎么说，老百姓对房地产的关心丝毫没有减弱。2020是个闰年，祝大家看完这篇文章后，能在10天后的年夜饭上，润物细无声地大聊房地产，收获掌声雷动新年第一响！
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